不動産コンサルタント
菊池 英司
ごあいさつ
ホームページをご覧いただきありがとうございます。
不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナーの菊池です。
神戸市を拠点に、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントとして活動しております。
私は30年以上、住宅、不動産に関わる仕事をしています。
今までに得た経験と知識を活かし、お客様の住宅取得、資産運用、不動産投資のお手伝いをさせていただいているほか、空き家の管理も受託しています。
2008年に『留守宅どっとネット』という空き家管理に関するサイトを立ち上げ、2009年からは、自ら空き家の管理を実践しています。空き家管理人歴は15年以上になりました。
15年経ち、世の中の流れが変わりました。『空家等対策特別措置法』が施行されたことで、役所が積極的に対応するようになりました。また、空き家に見向きもしなかった不動産業者は、売物件を得るために、積極的に空き家の管理をするようになりました。他業種からも空き家の巡回、管理サービスに参入しています。
私は、2022年をもって新規の空き家管理受託を終了しました。新規受託の競争が厳しくなるとともに、管理費を下げ受託件数を増やそうとする業者が現れたこと、本業である不動産コンサルティングの仕事が忙しくなったこと、私の体調、などが主な理由です。
以後、空き家管理の経験、管理に関する問題、管理方法などの情報を公開するサイトの運営を中心に空き家に関わっています。
空き家に対する私の考え
空き家は、適切に維持管理、修繕を行う必要があります。状態や耐震性能等に問題がなく、使用する予定が無いのであれば、できるだけ早く、売却するか賃貸に出し、住宅市場に流通させるすべきです。
ただし、状態の悪いもの、耐震性能に問題があるものは、早期に除却（解体処分）し、むやみに使用すべきではありません。
危険家屋は周辺住民の生活を危険にさらし、景観を損なわせるので、地域全体の資産価値を下げます。
管理不全空家など、古い空き家は、大きな地震が起きた際、倒壊し、住民の避難通路を塞ぐ可能性もあります。
私は、1997年阪神淡路大震災の際、実際に被災地を歩き、倒壊した家屋が、道路を塞ぎ、消防車、救急車などの緊急車両の進入や、住民の避難を妨害している現場をたくさん見ました。その現場を見て、地震で倒壊する可能性のある家屋は、できるだけ早く、耐震性能の高い建物に建替える必要がある、と強く思いました。
状態の悪い空家は、原則として早期に除却（解体処分）すべきです。無駄にお金をかけて賃貸物件として市場に出しても、人口減少によるニーズの減退には逆らえず、市場に出しても経営がうまくいくことはありません。投資資金の回収は難しいです。
空き家を改装して、カフェや飲食店として活用する例がメディアや地方自治体から発信されているのをよく目にします。このような活用方法ができる空き家は、ごくごくまれです。カフェや飲食店の経営は、人口の多い都市部でも厳しく、数年後には閉店していることが多いのです。無理に活用しようとしてはいけません。
ミッション
私は家を建てる時から、家を処分するまで、すべての過程においてアドバイスを行い、家という社会資本を最大限に活用し、長期的に使用できるようにサポートすることをミッションとしています。第三者の立場で、空家の状態を冷静に正しく判断し、公平にアドバイスを行うように努めています。